Grundsteuer berechnen

Grundsteuer berechnen: die Formel in drei Schritten

Die Grundsteuer zahlen Eigentümerinnen und Eigentümer jedes Jahr an ihre Gemeinde. Sie fällt für bebaute und unbebaute Grundstücke an, also auch für Wohnungseigentum. Wie hoch sie ausfällt, hängt von drei Werten ab.

Die Formel lautet: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = jährliche Grundsteuer. Den Grundsteuerwert stellt das Finanzamt fest. Die Steuermesszahl ist gesetzlich vorgegeben. Den Hebesatz bestimmt deine Gemeinde.

• Stufe 1: Das Finanzamt bewertet Grund und Boden sowie das Gebäude und stellt den Grundsteuerwert fest.
• Stufe 2: Der Grundsteuerwert wird mit der Steuermesszahl multipliziert. Daraus entsteht der Grundsteuermessbetrag.
• Stufe 3: Die Gemeinde multipliziert den Messbetrag mit ihrem Hebesatz. Das ist die Grundsteuer, die du zahlst.

Erst der Bescheid der Gemeinde enthält eine Zahlungsaufforderung. Der Messbescheid des Finanzamts ist nur die Grundlage dafür.

Im Bundesmodell liegt die Steuermesszahl für Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum) bei 0,31 ‰. Für unbebaute Grundstücke und alle übrigen bebauten Grundstücke, etwa Geschäftsgrundstücke, gilt 0,34 ‰, für die Grundsteuer A 0,55 ‰. Sachsen und das Saarland verwenden abweichende Steuermesszahlen.

Hebesätze liegen in vielen Gemeinden zwischen 200 % und 1.000 %. Deshalb kann dieselbe Immobilie je nach Wohnort sehr unterschiedlich belastet sein.

Bundesmodell, Flächenmodell, Bodenwertmodell: Was gilt wo?

Seit der Reform rechnen nicht mehr alle Länder gleich. Die Mehrheit nutzt das Bundesmodell, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen und Baden-Württemberg haben eigene Wege gewählt. Für dich ändert sich dadurch vor allem, wie der Grundsteuerwert oder Äquivalenzbetrag ermittelt wird.

• Bundesmodell: Der Wert entsteht aus Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudeart, Baujahr und Wohnfläche. Es gilt in Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen.
• Flächenmodell: In Bayern zählen nur die Flächen. Hessen und Niedersachsen beziehen zusätzlich die Lage über einen Faktor ein, Hamburg über eine Ermäßigung für normale Wohnlagen.
• Bodenwertmodell: In Baden-Württemberg zählt allein der Bodenwert aus Bodenrichtwert und Grundstücksfläche. Das Gebäude bleibt außen vor, gute Lagen werden dadurch stärker belastet.
• Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliche Flächen, Grundsteuer B für bebaute und unbebaute Grundstücke. Die Grundsteuer C ist ein eigener, höherer Hebesatz für baureife, unbebaute Grundstücke. Gemeinden können ihn aus städtebaulichen Gründen festlegen, in Bayern ist er nicht vorgesehen.

Im Flächenmodell setzt das Finanzamt 0,04 € je m² Bodenfläche und 0,50 € je m² Gebäudefläche an. Für Wohnflächen sinkt die Steuermesszahl auf 70 %, der effektive Ansatz liegt damit bei 0,35 € je m² Wohnfläche.

In Hessen und Niedersachsen vergleicht das Finanzamt den Bodenrichtwert deines Grundstücks mit dem durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde. Daraus entsteht der Lagefaktor, der die Flächenansätze erhöht oder senkt.

Die Angaben machst du in der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts. Für Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen und Baden-Württemberg gibt es eigene Erklärungen. Die erste Erklärung für alle Grundstücke bezog sich auf den Stichtag 1. Januar 2022. Ändert sich danach etwas, etwa durch einen Neubau, musst du das dem Finanzamt anzeigen.

Hebesatz: hier entscheidet deine Gemeinde

Der Hebesatz ist der stärkste Hebel. Er bestimmt, wie viel aus dem Messbetrag wird, und wird von jeder Gemeinde selbst festgelegt. Orientierung bietet der Finanzbedarf der Kommune.

Viele Länder veröffentlichen aufkommensneutrale Hebesätze. Damit sollen die Einnahmen einer Gemeinde insgesamt etwa gleich bleiben. Für einzelne Grundstücke gilt das nicht: Bei manchen steigt die Steuer deutlich, bei anderen sinkt sie.

Die Grundsteuer ist in der Regel zu je einem Viertel am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Auf Antrag zahlst du den Jahresbetrag in einer Summe am 1. Juli. Den Antrag musst du bis zum 30. September des Vorjahres stellen. Für Kleinbeträge kann die Gemeinde andere Termine festlegen, Hamburg hat eigene Regeln. Die Fälligkeiten stehen in deinem Grundsteuerbescheid.

Die Werte ändern sich und sind nur Beispiele. Den für dich gültigen Hebesatz findest du im Grundsteuerbescheid oder auf der Website deiner Gemeinde.

Vergleiche den Hebesatz in deinem Bescheid mit der aktuellen Satzung deiner Gemeinde.

Achte darauf, dass die Gemeinde den Hebesatz für das richtige Jahr ansetzt, denn er kann jährlich angepasst werden.

Die Grundsteuer fällt auch dann weiter an, wenn du Einspruch oder Widerspruch einlegst. Die Zahlung bleibt zunächst fällig.

Mehr zur Reform und zu typischen Fehlern im Bescheid steht im Ratgeber Grundsteuer.

Bescheid prüfen, absetzen und umlegen

Rechne deinen Grundsteuerbescheid einmal nach: Messbetrag mal Hebesatz sollte den ausgewiesenen Betrag ergeben. Passt etwas nicht, kannst du dich wehren. Gegen den Grundsteuerwert- und den Grundsteuermessbescheid des Finanzamts legst du Einspruch ein. Gegen den Grundsteuerbescheid ist je nach Bundesland Widerspruch, Einspruch oder Klage möglich, den Weg nennt die Rechtsbehelfsbelehrung. Die Frist beträgt jeweils einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. Als Bekanntgabe gilt der vierte Tag nach Aufgabe zur Post. Fällt das Fristende auf ein Wochenende oder einen Feiertag, verschiebt es sich auf den nächsten Werktag.

Vermietest du die Immobilie, kannst du die Grundsteuer als Werbungskosten absetzen. In der Nebenkostenabrechnung gehört sie zu den umlagefähigen Betriebskosten, wenn der Mietvertrag das vorsieht.

Wie du einen fehlerhaften Bescheid prüfst und begründest, zeigt der Beitrag Einspruch gegen den Steuerbescheid.

Prüfe zuerst die Bescheide des Finanzamts über Grundsteuerwert und Messbetrag, danach den Bescheid der Gemeinde. Fehler in den Bescheiden des Finanzamts wirken sich auf den Grundsteuerbescheid aus. Angreifen kannst du sie nur mit einem Einspruch gegen den Bescheid des Finanzamts, nicht über den Grundsteuerbescheid.

Der Bundesfinanzhof hält das Bundesmodell und das Modell in Baden-Württemberg für verfassungsgemäß. Dagegen sind Verfassungsbeschwerden beim Bundesverfassungsgericht anhängig. Zu den Modellen in Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen laufen noch Verfahren vor dem Bundesfinanzhof (Stand Oktober 2026). Ob dir das im Einzelfall hilft, klärst du am besten mit fachlicher Beratung.

Heb deine Bescheide auf. Du brauchst die Werte für die Nebenkostenabrechnung und für die Anlage V.