Zum Inhalt springen
steuern.orgRatgeber zu Steuern
Grundsteuer seit 2025 · Flächenmodell

Grundsteuer Bayern: Flächenmodell und Hebesätze

Bayern berechnet die Grundsteuer nach dem Flächenmodell. Die 2.056 Gemeinden in Bayern haben einen mittleren Hebesatz B von 275 % und einen mittleren Gewerbesteuer-Hebesatz von 350 % (Median, Stand 30. Juni 2025).

Kennzahlen

Median Grundsteuer B275 %Bund: 395 %
Median Gewerbesteuer350 %Bund: 380 %
Gemeinden2.0561.548 mit neuem Hebesatz B 2025

So funktioniert das Flächenmodell

Das Finanzamt berechnet Äquivalenzbeträge: Grundstücksfläche × 0,04 € plus Wohn- und Nutzfläche × 0,50 € je Quadratmeter. Flächen zählen in vollen Quadratmetern.

Für den Grund und die Nutzflächen gilt eine Messzahl von 100 %, für Wohnflächen 70 %. Baudenkmäler, sozialer Wohnungsbau und Wohnteile land- und forstwirtschaftlicher Betriebe erhalten jeweils weitere 25 % Ermäßigung. Die Summe ist der Grundsteuermessbetrag.

Bei großen Grundstücken, die überwiegend zum Wohnen genutzt werden, zählt die Fläche über dem Zehnfachen der Wohnfläche nur mit 0,02 € je Quadratmeter. Garagen bis 50 m² und Nebengebäude bis 30 m² bleiben bei Wohngrundstücken außer Ansatz.

BeispielEinfamilienhaus mit 600 m² Grund und 140 m² Wohnfläche
Grund (600 m² × 0,04 €, Messzahl 100 %)24,00 €
Wohnfläche (140 m² × 0,50 € × 70 %)49,00 €
Grundsteuermessbetrag73,00 €

Bei einem Hebesatz von 400 % sind das 292 € Grundsteuer im Jahr.

Hebesätze nach Kreisen

Median der Hebesätze je Kreis, Stand 30.06.2025
KreisGemeindenMedian BMedian Gewerbesteuer
Landkreis Aichach-Friedberg24300 %350 %
Landkreis Altötting24305 %330 %
Landkreis Amberg-Sulzbach27200 %380 %
Landkreis Ansbach58290 %350 %
Landkreis Aschaffenburg32350 %360 %
Landkreis Augsburg46277,5 %345 %
Landkreis Bad Kissingen26215 %380 %
Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen21310 %320 %
Landkreis Bamberg36210 %365 %
Landkreis Bayreuth33240 %380 %
Landkreis Berchtesgadener Land15350 %350 %
Landkreis Cham39220 %330 %
Landkreis Coburg17240 %380 %
Landkreis Dachau17410 %350 %
Landkreis Deggendorf26220 %350 %
Landkreis Dillingen a.d.Donau27210 %320 %
Landkreis Dingolfing-Landau15215 %330 %
Landkreis Donau-Ries44220 %340 %
Landkreis Ebersberg21350 %330 %
Landkreis Eichstätt30205 %335 %
Landkreis Erding26375 %360 %
Landkreis Erlangen-Höchstadt25310 %380 %
Landkreis Forchheim29260 %380 %
Landkreis Freising24272,5 %342,5 %
Landkreis Freyung-Grafenau25180 %340 %
Landkreis Fürstenfeldbruck23320 %350 %
Landkreis Fürth14360 %380 %
Landkreis Garmisch-Partenkirchen22400 %360 %
Landkreis Günzburg34242,5 %320 %
Landkreis Haßberge26225 %330 %
Landkreis Hof27240 %340 %
Landkreis Kelheim24295 %380 %
Landkreis Kitzingen31200 %320 %
Landkreis Kronach18200 %335 %
Landkreis Kulmbach22225 %337,5 %
Landkreis Landsberg am Lech31290 %340 %
Landkreis Landshut35300 %360 %
Landkreis Lichtenfels11185 %380 %
Landkreis Lindau (Bodensee)19380 %335 %
Landkreis Main-Spessart40300 %350 %
Landkreis Miesbach17320 %380 %
Landkreis Miltenberg32335 %347,5 %
Landkreis Mühldorf a.Inn31300 %350 %
Landkreis München29310 %320 %
Landkreis Neu-Ulm17270 %350 %
Landkreis Neuburg-Schrobenhausen18297,5 %350 %
Landkreis Neumarkt i.d.OPf.19220 %320 %
Landkreis Neustadt a.d.Aisch-Bad Windsheim38225 %350 %
Landkreis Neustadt a.d.Waldnaab38190 %350 %
Landkreis Nürnberger Land27260 %330 %
Landkreis Oberallgäu28380 %370 %
Landkreis Ostallgäu45320 %320 %
Landkreis Passau38215 %350 %
Landkreis Pfaffenhofen a.d.Ilm19300 %320 %
Landkreis Regen24222,5 %380 %
Landkreis Regensburg41310 %350 %
Landkreis Rhön-Grabfeld37210 %360 %
Landkreis Rosenheim46320 %340 %
Landkreis Roth16320 %340 %
Landkreis Rottal-Inn31200 %350 %
Landkreis Schwandorf33200 %350 %
Landkreis Schweinfurt29300 %350 %
Landkreis Starnberg14420 %330 %
Landkreis Straubing-Bogen37250 %350 %
Landkreis Tirschenreuth26182,5 %350 %
Landkreis Traunstein35310 %350 %
Landkreis Unterallgäu52250 %310 %
Landkreis Weilheim-Schongau34330 %350 %
Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen27230 %320 %
Landkreis Wunsiedel i.Fichtelgebirge17240 %360 %
Landkreis Würzburg52310 %350 %

Größte Städte und Gemeinden

Hebesätze 2025 in Bayern
GemeindeEinwohnerGrundsteuer BB 2024Grundsteuer AGewerbesteuer
München1.505.036824 %535 %824 %490 %
Nürnberg531.159780 %555 %332 %467 %
Augsburg301.786670 %555 %485 %470 %
Regensburg151.517510 %395 %295 %425 %
Ingolstadt140.799475 %460 %390 %400 %
Würzburg133.753510 %475 %310 %420 %
Fürth131.344660 %555 %350 %440 %
Erlangen116.450590 %425 %425 %440 %
Bamberg77.218635 %535 %635 %390 %
Aschaffenburg73.326430 %400 %200 %400 %
Bayreuth72.919430 %430 %310 %390 %
Landshut71.922483 %430 %295 %420 %
Kempten (Allgäu)67.916550 %420 %460 %387 %
Rosenheim65.808600 %520 %550 %400 %
Schweinfurt54.539480 %385 %480 %370 %
Passau53.523375 %390 %300 %400 %
Straubing49.061420 %390 %350 %400 %
Freising48.953370 %380 %335 %395 %
Dachau47.461430 %350 %380 %370 %
Hof46.624410 %410 %330 %415 %
Kaufbeuren46.282420 %430 %335 %365 %
Memmingen44.378400 %400 %310 %360 %
Amberg42.631400 %400 %320 %380 %
Weiden i.d.OPf.42.453400 %400 %320 %380 %
Neumarkt i.d.OPf.41.258255 %275 %235 %315 %
Germering41.155545 %385 %360 %380 %
Coburg40.970310 %310 %310 %310 %
Schwabach40.702480 %450 %300 %390 %
Ansbach40.554380 %380 %480 %400 %
Fürstenfeldbruck37.666480 %350 %340 %380 %

Höchste und niedrigste Hebesätze B

Höchste Hebesätze B in Bayern
GemeindeEinwohnerGrundsteuer BB 2024Grundsteuer A
München1.505.036824 %535 %824 %
Nürnberg531.159780 %555 %332 %
Stein 14.997765 %450 %603 %
Garmisch-Partenkirchen28.088730 %430 %310 %
Nonnenhorn 1.779690 %430 %690 %
Augsburg301.786670 %555 %485 %
Fürth131.344660 %555 %350 %
Bamberg77.218635 %535 %635 %
Rosenheim65.808600 %520 %550 %
Gröbenzell19.206600 %385 %600 %
Niedrigste Hebesätze B in Bayern
GemeindeEinwohnerGrundsteuer BB 2024Grundsteuer A
Wolferstadt 1.131110 %350 %430 %
Waidhaus 2.093110 %300 %150 %
Weiding 450115 %320 %570 %
Huisheim 1.636120 %320 %370 %
Oberscheinfeld 1.060120 %350 %330 %
Haarbach 2.485120 %350 %450 %
Hemmersheim 655123 %450 %740 %
Breitenbrunn 2.322125 %330 %440 %
Rauhenebrach 2.713125 %320 %430 %
Leuchtenberg 1.164125 %350 %300 %

Häufige Fragen

Welches Grundsteuermodell gilt in Bayern?

In Bayern gilt das Flächenmodell. Bayern rechnet nur mit Flächen: Grundstücksfläche × 0,04 € plus Wohn- und Nutzfläche × 0,50 € je Quadratmeter. Wohnflächen zählen zu 70 %, der Wert des Grundstücks spielt keine Rolle.

Welche Gemeinde in Bayern hat den höchsten Hebesatz B?

München mit 824 % (Stand 30. Juni 2025).

Wie viele Gemeinden in Bayern haben den Hebesatz 2025 geändert?

1.548 von 2.056 Gemeinden haben den Hebesatz B für 2025 geändert. Viele haben ihn an die neuen Messbeträge der Grundsteuerreform angepasst.

Gibt es in Bayern eine Grundsteuer C?

Nein. Bayern hat die Grundsteuer C für unbebaute baureife Grundstücke nicht eingeführt.

Grundsteuer berechnen: Rechner mit allen Hebesätzen