Grundsteuer seit 2025: Bescheide prüfen und Einspruch einlegen

So wird die Grundsteuer seit 2025 berechnet

Die Berechnung läuft weiter in drei Schritten. Neu ist vor allem die Bewertungsgrundlage.

Erst rechnet das Finanzamt den Grundsteuerwert aus. Dann wird dieser Wert mit der gesetzlichen Steuermesszahl multipliziert. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag.

Zum Schluss wendet die Gemeinde ihren Hebesatz auf den Messbetrag an. So ergibt sich die jährliche Grundsteuer.

Die Steuermesszahl hängt von der Grundstücksart ab. Für Wohnen ist sie niedriger als für Gewerbe.

Werte gelten für Bundesländer mit Bundesmodell. In einzelnen Ländern gibt es abweichende Messzahlen.

Drei Bescheide, zwei Ämter

Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert fest. Dieser Wert ersetzt den früheren Einheitswert und beruht auf dem Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022.

In einem zweiten Schritt setzt das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag fest. Beide Werte stehen im Feststellungsbescheid.

Die Gemeinde legt ihren Hebesatz selbst fest und erlässt den Grundsteuerbescheid. Darin steht, wie viel du zahlen musst.

Prüfe, ob die Angaben zu Fläche, Baujahr und Nutzung mit deinem Objekt übereinstimmen. Vergleiche außerdem den Messbetragsbescheid mit dem Grundsteuerbescheid.

Bescheid prüfen: Darauf kommt es an

Ein Blick in den Bescheid lohnt sich, denn Fehler bei den Grunddaten wirken sich jahrelang aus. Die Bewertung wird nicht jedes Jahr neu vorgenommen.

Den Hebesatz findest du in der Satzung deiner Gemeinde oder erfragst ihn direkt beim Rathaus. Ein ungewöhnlich hoher Hebesatz muss nicht falsch sein, lässt sich aber leicht abgleichen.

Stimmen die Angaben nicht, kannst du innerhalb der Frist vorgehen. Warte damit nicht zu lange, denn nach Ablauf wird der Bescheid bestandskräftig.

• Wohn- und Grundstücksfläche
• Bodenrichtwert
• Baujahr, Gebäudeart und Nutzung
• Steuermesszahl und Grundsteuermessbetrag
• Hebesatz der Gemeinde
• Zahlungstermine und Höhe der Raten

Einspruch und Widerspruch: Frist und Form

Gegen Bescheide des Finanzamts legst du Einspruch ein. Gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde ist es ein Widerspruch, weil die Gemeinde keine Steuerbescheide im engeren Sinn erlässt.

Die Frist beträgt einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. Als Bekanntgabe gilt der vierte Tag nach Aufgabe zur Post oder nach Bereitstellung in deinem Postfach.

Fällt das Fristende auf ein Wochenende oder einen Feiertag, verschiebt es sich auf den nächsten Werktag. Die Details findest du unter Bekanntgabe.

Wie du vorgehst, steht in Einspruch gegen den Steuerbescheid. Für die Abgabe über ELSTER hilft die Anleitung zum Einspruch, ein Formulierungsvorschlag steht im Muster. Die Frist kannst du mit dem Einspruchsfrist-Rechner prüfen.

Mieter, Vermieter und die Nebenkosten

Vermieter dürfen die Grundsteuer über die Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen. In der Nebenkostenabrechnung taucht sie als eigene Position auf.

Wer selbst in der Immobilie wohnt, kann die Grundsteuer nicht als haushaltsnahe Aufwendung absetzen. Sie zählt nicht zu den Kosten, die die Einkommensteuer direkt mindern.

Bei vermieteten Objekten gehört die Grundsteuer dagegen zu den Werbungskosten. Wie du Belege dafür einordnest, erklärt der Beitrag zur Nebenkostenabrechnung. Mehr zur Abziehbarkeit steht bei den Werbungskosten.

Ein Widerspruch gegen den Bescheid bleibt dir auch als Mieter verwehrt. Adressat ist immer der Eigentümer.

Bundesmodell und eigene Länderwege

Die meisten Bundesländer rechnen nach dem Bundesmodell. Dazu gehören zum Beispiel Nordrhein-Westfalen, Berlin, Schleswig-Holstein und Rheinland-Pfalz.

Einige Länder nutzen eigene Verfahren. Bayern arbeitet mit einem reinen Flächenmodell, Hamburg mit einem Wohnlagenmodell und Hessen mit dem Flächen-Faktor-Modell. Auch Baden-Württemberg und Niedersachsen gehen eigene Wege.

Die Steuerarten bleiben dieselben: Grundsteuer A gilt für Land- und Forstwirtschaft, Grundsteuer B für bebaute und unbebaute Grundstücke. Zusätzlich können Gemeinden eine Grundsteuer C für baureife, unbebaute Grundstücke erheben.

Wie viel du zahlst, hängt am Ende vor allem vom Hebesatz deiner Gemeinde ab. Der kann sich von Jahr zu Jahr ändern.

Quellen und Rechtsgrundlagen

1. Grundsteuergesetz (GrStG)
2. Bewertungsgesetz (BewG), insbesondere §§ 218 ff. und § 220
3. Artikel 3 Grundgesetz (Gleichheitsgrundsatz)
4. Bundesverfassungsgericht, Urteil vom 10.04.2018 – 1 BvL 11/14 u.a.
5. Bundesfinanzhof, Entscheidungen online (u.a. zur Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells)

Gesetzestexte verlinken auf gesetze-im-internet.de (Bundesministerium der Justiz). BMF-Schreiben mit Datum und Fundstelle ergänzen.