Vermietung und Anlage V: Einnahmen, Werbungskosten, Abschreibung

So ist das Formular aufgebaut

Auf der Vorderseite stehen oben die Angaben zum Objekt: Adresse, Fläche und der Zeitpunkt von Kauf oder Fertigstellung. Diese Daten braucht das Finanzamt für die Abschreibung.

Darunter folgen die Einnahmen, getrennt nach Wohnungen, Umlagen und Sonderfällen. Auf der Rückseite trägst du die Werbungskosten ein.

Am Ende steht der Überschuss aus Einnahmen minus Werbungskosten. Ein Minus bedeutet Verlust. Diesen Betrag übernimmst du in deine Steuererklärung.

Was zu den Einnahmen gehört

Einnahmen sind alle Beträge, die dir aus der Nutzungsüberlassung zufließen. Dazu zählen Kaltmiete, Umlagen, Nachzahlungen und Erstattungen.

Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Zuflusses. Mietvoraus- und Mietnachzahlungen versteuerst du in dem Jahr, in dem das Geld auf deinem Konto ankommt.

Eine Kaution ist keine Einnahme, solange du sie nur verwahrst. Erst wenn du sie für Mietschulden oder Schäden einbehältst, wird sie steuerpflichtig.

• Kaltmiete, Staffelmiete und Indexmiete
• Umlagen wie Wasser, Müll und Heizung
• Miete für Garage, Stellplatz oder Garten
• Entgelte für Werbeflächen, Mobilfunkantennen oder Solaranlagen

Werbungskosten senken deinen Überschuss

Werbungskosten sind alle Ausgaben, die der Vermietung dienen. Sie mindern den Überschuss und damit deine Steuer.

Typisch sind Schuldzinsen, Hausverwaltung, Versicherungen, Grundsteuer und Reparaturen. Auch Fahrten zum Mietobjekt und Kontoführungsgebühren zählen dazu.

Kleinere Reparaturen ziehst du im Jahr der Zahlung ab. Größere Baumaßnahmen verteilst du über mehrere Jahre oder über die Abschreibung.

Abschreibung des Gebäudes

Den Kaufpreis teilst du in Grund und Boden und Gebäude auf. Nur das Gebäude schreibst du ab, der Bodenanteil bleibt außen vor.

Der AfA-Satz richtet sich nach dem Fertigstellungsjahr. Für Neubauten gibt es zeitweise eine höhere degressive Abschreibung.

Die Abschreibung läuft jedes Jahr gleichmäßig und mindert deine Einkünfte. Sie gehört auf die Rückseite der Anlage V.

Für neue Mietwohnungen kann zusätzlich eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Frage kommen.

Vorsicht: anschaffungsnahe Kosten

Renovierst du kurz nach dem Kauf, prüft das Finanzamt, ob die Kosten anschaffungsnah sind. Dann gelten sie als Herstellungskosten.

Übersteigen sie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, sind sie nicht sofort abziehbar. Stattdessen verteilst du sie über die Abschreibung.

Geregelt ist das in § 6 EStG. Rechne netto, also ohne Umsatzsteuer.

Günstige Miete, Ferienwohnung und Untervermietung

Bei Angehörigen prüft das Finanzamt zuerst, ob der Vertrag wie unter Fremden abläuft. Danach schaut es auf die Höhe der Miete.

Ab 66 % der ortsüblichen Miete erkennt das Finanzamt die Werbungskosten in der Regel voll an. Zwischen 50 % und 66 % musst du eine Prognose vorlegen, dass du langfristig einen Überschuss erzielst.

Liegt die Miete unter 50 % der ortsüblichen Miete, kürzt das Finanzamt die Werbungskosten anteilig.

Vermietest du ein Zimmer deiner selbst genutzten Wohnung nur vorübergehend, kann das Finanzamt auf die Besteuerung verzichten, wenn die Einnahmen gering bleiben. Kurzfristige Vermietung über Portale bleibt meist Vermietung, wird mit hotelähnlichen Leistungen aber gewerblich.

Quellen und Rechtsgrundlagen

1. § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
2. § 9 EStG – Werbungskosten
3. § 6 EStG – Bewertung, anschaffungsnahe Herstellungskosten
4. § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung
5. § 7b EStG – Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
6. § 11 EStG – Zufluss und Abfluss von Einnahmen und Ausgaben

Gesetzestexte verlinken auf gesetze-im-internet.de (Bundesministerium der Justiz). BMF-Schreiben mit Datum und Fundstelle ergänzen.