Umsatzsteuererklärung 2025 · Zeile 97

Umsatzsteuererklärung Zeile 97: Steuerfreie Vermietung bisher eigengewerblich genutzter Räume

Kreuze hier an, wenn sich die Nutzung eines Gebäudes oder Raums von eigengewerblicher Nutzung zu steuerfreier Vermietung ändert oder umgekehrt. Das betrifft die Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG.

Stand: Formular 2025 mit den Prüfregeln von ELSTER · redaktionell geprüft von der Redaktion steuern.org

So steht es im Formular

Feld (amtliche Bezeichnung)	Kennzahl	Eingabe
steuerfreie Vermietung bisher eigengewerblich genutzter Räume oder umgekehrt; Übergang von einer Vermietung für NATO- oder ähnliche Zwecke zu einer nach § 4 Nummer 12 UStG steuerfreien Vermietung.J. Berichtigung des Vorsteuerabzugs (§ 15a UStG) › Nutzungsänderung	–	Ankreuzfeld (X)

Was gehört in Zeile 97?

Zeile 97 gehört zum Abschnitt J „Berichtigung des Vorsteuerabzugs (§ 15a UStG)“. Du kreuzt sie an, wenn eine der dort genannten Nutzungsänderungen vorliegt: Räume, die du bisher selbst gewerblich genutzt hast, werden steuerfrei vermietet oder umgekehrt, oder eine Vermietung für NATO- oder ähnliche Zwecke geht in eine nach § 4 Nummer 12 UStG steuerfreie Vermietung über.

Das Feld ist ein Ankreuzfeld. Ein Eintrag ist nur nötig, wenn diese Art der Nutzungsänderung auf dein Unternehmen zutrifft. Die Zeile steht im Block „Nutzungsänderung“ und ergänzt die Angaben in den Zeilen 95 und 96.

Wann musst du die Zeile ankreuzen?

Kreuze an, wenn du Räume, die du bisher eigengewerblich genutzt hast, künftig steuerfrei vermietest. Das kann zum Beispiel vorkommen, wenn du ein Gebäude oder eine Wohnung, die du vorher für dein Unternehmen genutzt hast, nun umsatzsteuerfrei vermietest.

Kreuze auch an, wenn der umgekehrte Fall eintritt: Du vermietest bisher steuerfrei und nutzt die Räume nun eigengewerblich. In beiden Fällen kann sich der Vorsteuerabzug nach § 15a UStG ändern.

Ebenso kreuzt du an, wenn du Räume bisher für NATO- oder ähnliche Zwecke vermietet hast und die Vermietung nun nach § 4 Nummer 12 UStG steuerfrei ist.

Was ist sonst zu beachten?

Die Zeile betrifft nur die Berichtigung des Vorsteuerabzugs nach § 15a UStG. Sie ist nicht mit den Zeilen 46 oder 48 zu verwechseln, in denen steuerfreie Umsätze eingetragen werden.

ELSTER weist darauf hin, dass bei Angaben zu steuerfreien Umsätzen nach § 19 Absatz 1 UStG (Zeile 48) keine Angaben zur Berichtigung des Vorsteuerabzugs wegen Nutzungsänderung zulässig sind. Wenn du die Kleinunternehmer-Regelung anwendest, darfst du Zeile 97 also nicht ausfüllen.

Die Zeile hatte in früheren Jahren andere Nummern: 2016–2017 war es Zeile 83, 2018–2022 Zeile 144, 2023–2024 Zeile 96.

Was ELSTER bei dieser Zeile prüft

Vor dem Versand prüft ELSTER, ob die Angaben zusammenpassen. Dabei können diese Meldungen erscheinen. Einen Fehler musst du korrigieren, sonst lässt sich die Erklärung nicht senden. Einen Hinweis kannst du prüfen und bestätigen.

HinweisPrüfregel 30933Sie haben angegeben, dass bei der Berichtigung des Vorsteuerabzugs nach § 15a UStG eine Nutzungsänderung vorliegt. Bitte tragen Sie auch ein, ob ein Übergang von steuerpflichtiger zu steuerfreier Vermietung oder umgekehrt beziehungsweise Änderung des Verwendungsschlüssels bei gemischt genutzten Grundstücken und/oder eine steuerfreie Vermietung bisher eigengewerblich genutzter Räume oder umgekehrt beziehungsweise ein Übergang von einer Vermietung für NATO- oder ähnliche Zwecke zu einer nach § 4 Nummer 12 UStG steuerfreien Vermietung und/oder andere Gründe für eine Nutzungsänderung vorliegen.
HinweisPrüfregel 30934Sie haben angegeben, dass bei der Berichtigung des Vorsteuerabzugs nach § 15a UStG ein Übergang von steuerpflichtiger zu steuerfreier Vermietung oder umgekehrt beziehungsweise Änderung des Verwendungsschlüssels bei gemischt genutzten Grundstücken und/oder eine steuerfreie Vermietung bisher eigengewerblich genutzter Räume oder umgekehrt beziehungsweise ein Übergang von einer Vermietung für NATO- oder ähnliche Zwecke zu einer nach § 4 Nummer 12 UStG steuerfreien Vermietung und/oder andere Gründe für eine Nutzungsänderung vorliegen. Bitte tragen Sie auch ein, dass es sich um eine Nutzungsänderung handelt.
FehlerPrüfregel 30720Bei Angaben zu steuerfreien Umsätzen nach § 19 Absatz 1 UStG (Zeile 48) sind Angaben zur Berichtigung des Vorsteuerabzugs (§ 15a UStG) wegen Nutzungsänderung nicht zulässig.

Zeile 97 in früheren Jahren

Die Zeilennummern ändern sich oft von Jahr zu Jahr. Dieselbe Angabe stand in diesen Zeilen:

Steuerjahr	Zeile
2025	97
2023–2024	96
2018–2022	144
2016–2017	83

Häufige Fragen

Was trage ich in Zeile 97 der Umsatzsteuererklärung ein?

Du setzt ein Kreuz, wenn bisher eigengewerblich genutzte Räume steuerfrei vermietet werden oder umgekehrt, oder wenn eine Vermietung für NATO- oder ähnliche Zwecke in eine steuerfreie Vermietung nach § 4 Nummer 12 UStG übergeht. Die Zeile gehört zur Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG.

Wann muss ich Zeile 97 ankreuzen?

Wenn sich die Nutzung eines Gebäudes oder Raums von eigengewerblicher Nutzung zu steuerfreier Vermietung ändert oder umgekehrt. Das kann den Vorsteuerabzug nach § 15a UStG berühren.

Darf ich Zeile 97 ausfüllen, wenn ich die Kleinunternehmer-Regelung nutze?

Nein. ELSTER weist darauf hin, dass bei Angaben zu steuerfreien Umsätzen nach § 19 Absatz 1 UStG (Zeile 48) keine Angaben zur Berichtigung des Vorsteuerabzugs wegen Nutzungsänderung zulässig sind.

Alle Zeilen der Umsatzsteuererklärung 2025 im Überblick

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