Anlage V 2025 · Zeile 28

Anlage V Zeile 28: Erstattete Umsatzsteuer aus Vermietung

Trage hier die Umsatzsteuer ein, die das Finanzamt dir für die Vermietung erstattet oder mit anderen Steuern verrechnet hat. Maßgeblich ist, was dir das Finanzamt im Jahr 2025 erstattet oder verrechnet hat.

Stand: Formular 2025 mit den Prüfregeln von ELSTER · redaktionell geprüft von der Redaktion steuern.org

So steht es im Formular

Feld (amtliche Bezeichnung)	Kennzahl	Eingabe
Vom Finanzamt erstattete und ggf. verrechnete UmsatzsteuerEinnahmen › Sonstige Einnahmen	110	Betrag in Euro ohne Cent

Was gehört in Zeile 28?

In Zeile 28 trägst du die Umsatzsteuer ein, die das Finanzamt dir erstattet hat. Das betrifft nur umsatzsteuerpflichtige Vermietungen, zum Beispiel wenn du zur Umsatzsteuer optiert hast oder kurzfristig Wohn- und Schlafräume vermietest.

Auch wenn das Finanzamt die Erstattung nicht auszahlt, sondern mit einer anderen Steuerschuld verrechnet, gilt sie als Einnahme. Der Zufluss ist dann die Verrechnung.

So füllst du die Zeile aus

Es zählt der Zeitpunkt, in dem das Finanzamt die Umsatzsteuer erstattet oder verrechnet hat. Maßgeblich ist also, was dir 2025 tatsächlich zugeflossen ist.

Trage den Betrag in Euro ohne Cent ein. Die Kennzahl lautet 110.

Die Zeile gehört zum Abschnitt Einnahmen. Zusammen mit den anderen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung bildet sie die Grundlage für den Überschuss.

Häufige Fehler

ELSTER prüft, ob die Summe der Einnahmen mit den Einzelbeträgen übereinstimmt. Vergisst du die Summe oder weicht sie ab, meldet das Programm einen Fehler.

Verwechsle Zeile 28 nicht mit Zeile 27. In Zeile 27 steht die Umsatzsteuer, die du vom Mieter vereinnahmt hast. In Zeile 28 steht die Umsatzsteuer, die du vom Finanzamt erstattet bekommst.

Was ELSTER bei dieser Zeile prüft

Vor dem Versand prüft ELSTER, ob die Angaben zusammenpassen. Dabei können diese Meldungen erscheinen. Einen Fehler musst du korrigieren, sonst lässt sich die Erklärung nicht senden. Einen Hinweis kannst du prüfen und bestätigen.

FehlerPrüfregel 100700004Auf der Anlage V wurden Einzelbeträge zu den Einnahmen bei Einkünften aus dem bebauten Grundstück angegeben, die Summe der Einnahmen wurde jedoch nicht erklärt (Anlage V).
FehlerPrüfregel 100700001Die angegebene Summe der Einnahmen bei den Einkünften aus dem bebauten Grundstück auf der Anlage V stimmt nicht mit dem sich rechnerisch ergebenden Betrag aus den erklärten Einzelbeträgen überein (Anlage V).

Zeile 28 in früheren Jahren

Die Zeilennummern ändern sich oft von Jahr zu Jahr. Dieselbe Angabe stand in diesen Zeilen:

Steuerjahr	Zeile
2023–2025	28
2016–2022	18

Häufige Fragen

Was trage ich in Anlage V Zeile 28 ein?

Die Umsatzsteuer, die das Finanzamt dir für die Vermietung erstattet oder mit anderen Steuern verrechnet hat.

Muss ich die erstattete Umsatzsteuer als Einnahme angeben?

Ja, wenn deine Vermietung umsatzsteuerpflichtig ist, zum Beispiel weil du zur Umsatzsteuer optiert hast oder kurzfristig Wohnräume vermietest. Die Erstattung gehört zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

Was ist der Unterschied zwischen Zeile 27 und Zeile 28?

In Zeile 27 steht die Umsatzsteuer, die du vom Mieter bekommen hast. In Zeile 28 steht die Umsatzsteuer, die das Finanzamt dir erstattet hat.

Alle Zeilen der Anlage V 2025 im Überblick

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