Anlage AUS 2025 · Zeile 45

Anlage AUS Zeile 45: Nach DBA steuerfreie Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften

Hier trägst du Gewinne oder Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften nach § 23 EStG ein, die nach einem Doppelbesteuerungsabkommen in Deutschland steuerfrei sind und dem Progressionsvorbehalt unterliegen. Die Summe gehört in das Feld mit der Kennzahl 826.

Stand: Formular 2025 mit den Prüfregeln von ELSTER · redaktionell geprüft von der Redaktion steuern.org

So steht es im Formular

Feld (amtliche Bezeichnung)	Kennzahl	Eingabe
aus dem StaatNach DBA steuerfreie Einkünfte, die dem Progressionsvorbehalt unterliegen › Staat	–	Staat (Auswahl)
aus der EinkunftsquelleNach DBA steuerfreie Einkünfte, die dem Progressionsvorbehalt unterliegen › Staat	–	Text
EinkünfteNach DBA steuerfreie Einkünfte, die dem Progressionsvorbehalt unterliegen › Staat	–	Betrag in Euro ohne Cent, auch negativ
EinkünfteNach DBA steuerfreie Einkünfte, die dem Progressionsvorbehalt unterliegen › Summe	826	Betrag in Euro ohne Cent, auch negativ

Was gehört in Zeile 45?

Zeile 45 betrifft private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG, deren Einkünfte nach einem DBA in Deutschland steuerfrei sind. Ein typischer Fall ist der Verkauf einer Immobilie im Ausland innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf.

Diese Einkünfte werden in Deutschland nicht besteuert. Sie unterliegen aber dem Progressionsvorbehalt und erhöhen so den Steuersatz für dein übriges Einkommen.

Andere nach DBA steuerfreie Einkünfte, zum Beispiel aus Vermietung oder aus einer gewerblichen Betriebsstätte im Ausland, trägst du in die Zeilen 36 bis 40 ein.

So füllst du die Zeile aus

Gib für jedes Geschäft den Staat, die Einkunftsquelle und die Einkünfte an. Als Einkunftsquelle bezeichnest du zum Beispiel das verkaufte Grundstück. Die Einkünfte ermittelst du nach den Regeln für private Veräußerungsgeschäfte, wie bei der Anlage SO.

Die Beträge gibst du in Euro ohne Cent an. Verluste trägst du mit Minuszeichen ein. Die Summe aller Einzelbeträge trägst du in das Feld mit der Kennzahl 826 ein.

Staat: Wähle den Staat aus, aus dem die Einkünfte stammen.
Einkunftsquelle: Bezeichne das Veräußerungsgeschäft, zum Beispiel die verkaufte Wohnung.
Einkünfte: Gewinn oder Verlust in Euro ohne Cent.
Kennzahl 826: Summe der Einkünfte.

Verluste aus solchen Geschäften

Verluste berücksichtigt das Finanzamt nur eingeschränkt. Sie werden nur mit positiven Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet, die ebenfalls dem Progressionsvorbehalt unterliegen. Nicht ausgeglichene Verluste werden nach § 10d EStG zurück- oder vorgetragen.

Wurden zum 31.12.2024 bereits verbleibende negative Einkünfte festgestellt, kreuzt du das in Zeile 46 an. Willst du auf den Verlustrücktrag in das Jahr 2024 verzichten, trägst du in Zeile 47 eine 1 ein.

Häufige Fehler

ELSTER meldet einen Fehler, wenn du die Summe angibst, aber keine Einzelangaben machst. Ebenso, wenn du Einzelbeträge angibst, aber die Summe fehlt oder nicht zur rechnerischen Summe passt.

Staat, Einkunftsquelle und Höhe der Einkünfte musst du immer gemeinsam angeben. Beantragst du in Zeile 47, auf den Verlustrücktrag zu verzichten, ohne hier Einkünfte zu erklären, meldet ELSTER ebenfalls einen Fehler.

Was ELSTER bei dieser Zeile prüft

Vor dem Versand prüft ELSTER, ob die Angaben zusammenpassen. Dabei können diese Meldungen erscheinen. Einen Fehler musst du korrigieren, sonst lässt sich die Erklärung nicht senden. Einen Hinweis kannst du prüfen und bestätigen.

FehlerPrüfregel 100600006Es wurde die Summe der Einkünfte im Sinne des § 32b EStG in Verbindung mit privaten Veräußerungsgeschäften nach § 23 EStG angegeben, Einzelangaben wurden jedoch nicht getätigt (Anlage AUS).
FehlerPrüfregel 100600005Bei den Einkünften im Sinne des § 32b EStG in Verbindung mit privaten Veräußerungsgeschäften nach § 23 EStG wurden Einzelbeträge angegeben, die Summe der Einkünfte wurde jedoch nicht angegeben (Anlage AUS).
FehlerPrüfregel 100600004Bitte geben Sie bei den Einkünften im Sinne des § 32b EStG in Verbindung mit privaten Veräußerungsgeschäften nach § 23 EStG die Höhe der Einkünfte, den Staat und die Einkunftsquelle gemeinsam an (Anlage AUS,).
FehlerPrüfregel 100600007Die sich rechnerisch ergebende Summe aus den erklärten Einzelbeträgen zu den Einkünften im Sinne des § 32b EStG in Verbindung mit privaten Veräußerungsgeschäften nach § 23 EStG stimmt nicht mit der angegebenen Summe überein (Anlage AUS).
FehlerPrüfregel 100600010Es wurde beantragt, für Einkünfte im Sinne des § 32b EStG in Verbindung mit privaten Veräußerungsgeschäften nach § 23 EStG von einem Verlustrücktrag nach § 10d EStG abzusehen, es wurden jedoch keine entsprechenden Einkünfte angegeben (Anlage AUS).

Zeile 45 in früheren Jahren

Die Zeilennummern ändern sich oft von Jahr zu Jahr. Dieselbe Angabe stand in diesen Zeilen:

Steuerjahr	Zeile
2025	45
2024	43
2023	45
2022	75
2019–2021	45

Häufige Fragen

Was trage ich in Anlage AUS Zeile 45 ein?

Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften nach § 23 EStG, die nach einem DBA steuerfrei sind und dem Progressionsvorbehalt unterliegen. Du gibst Staat, Einkunftsquelle und Betrag an und trägst die Summe in das Feld mit der Kennzahl 826 ein.

Kann ich einen Verlust aus einem Immobilienverkauf im Ausland mit anderen Einkünften verrechnen?

Nein. Solche Verluste werden nur mit positiven Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet, die ebenfalls dem Progressionsvorbehalt unterliegen. Was übrig bleibt, wird nach § 10d EStG zurück- oder vorgetragen.

Was passiert, wenn die Summe nicht mit den Einzelbeträgen übereinstimmt?

Dann meldet ELSTER einen Fehler. Die Summe in Kennzahl 826 muss der rechnerischen Summe der Einzelbeträge entsprechen.

Alle Zeilen der Anlage AUS 2025 im Überblick

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